Germany hands landlords two big tax breaks most newcomers never use. First, AfA (§7 EStG): you write off part of the building value every year against your rental income — 2 % linear, or 5 % degressive for qualifying new-builds. The land is not depreciable. Second, §23 EStG: hold a privately owned property for more than 10 years and the entire sale gain becomes tax-free. This page shows both — plus the post-2025 Grundsteuer — with clear, plain-language numbers. It is an educational explainer, not Steuerberatung.
Last updated: 2026-07-18
AfA — Gebäude-Abschreibung (Linear 2 %)building depreciation you can write off
6.000 €im 1. Jahr (2,0 %)
Diese Abschreibung mindert dein zu versteuerndes Vermietungs-Einkommen — 2 % linear auf den Gebäudewert, jedes Jahr gleich — die Regel-AfA für Wohngebäude ab Baujahr 1925 (50 Jahre Nutzungsdauer).
Nur der Gebäudewert zählt. Der Bodenwert (Grund und Boden) ist nicht abschreibbar — er nutzt sich nicht ab. Trenne den Bodenanteil (oft 20–30 % des Kaufpreises) vor der AfA heraus.
Ansichtdetail level
Der Bodenanteil ist nicht abschreibbar — hier nur den reinen Gebäudewert eintragen.
AfA-Methodedepreciation method
Betrachtungszeitraumyears to chart
Kumuliertnach 15 Jahren
90.000 €
gesamte AfA über 15 Jahre (Linear 2 %)
Restwert Gebäudenach 15 Jahren
210.000 €
noch nicht abgeschriebener Gebäudewert
Grundsteuerpro Jahr
291 €
≈ 24 € / Monat · Grundsteuerwert × 0,031 % × Hebesatz
Nur zur Information — keine Steuerberatung. AfA-Satz, Gebäude-/Bodenaufteilung, Nutzungsdauer und die Spekulationsfrist hängen von deinem Einzelfall ab. Lass die konkreten Zahlen von einer Steuerberaterin / einem Steuerberater bestätigen.
Privat gehaltene Immobilie: nach 10 Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei — hold past year 10 and the gain is tax-free
Noch steuerpflichtig. Bei einem Verkauf nach 8 Jahren fällt der Gewinn noch unter die Spekulationssteuer — noch 2 Jahre bis zur Steuerfreiheit.
how it fits together — the immigrant landlord view
Du setzt jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts als Abschreibung von deinen Mieteinnahmen ab — das senkt dein zu versteuerndes Einkommen. Der Boden ist ausgenommen. Regel: 2 % linear; für bestimmte Neubauten wahlweise 5 % degressiv.
Verkaufst du eine privat gehaltene Immobilie nach mehr als 10 Jahren, ist der Gewinn komplett steuerfrei. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz belegt (Spekulationssteuer).
Die laufende jährliche Steuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Seit der Reform 2025 setzt jede Gemeinde ihren eigenen Hebesatz — dieselbe Immobilie kann je nach Ort deutlich unterschiedlich belastet sein.
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