Baufinanzierung in Germany — the limit is not the price tag, it is the monthly rate. Banks cap your housing burden at roughly 35 % of gross income; that sizes the annuity, and the annuity sizes the loan. Then the Kaufnebenkosten(Grunderwerbsteuer per Bundesland, Notar & Makler) — not financeable — come straight out of your Eigenkapital. This tool runs that exact logic, shows the Tilgung-vs-Zinsen split over the term, and is honest about the higher deposits non-EU buyers usually face.
Last updated: 2026-07-18
Dein maximaler Kaufpreis max affordable
350.004 €
Bei 5.000 € Brutto/Monat und 80.000 € Eigenkapital trägt deine Rate von 1.450 € ein Darlehen von 300.000 € — gedeckelt auf 35 % deines Einkommens.
Monatsraterate
1.450 €
3,8 % Zins + 2,0 % Tilgung
Darlehenloan
300.000 €
LTV 85,7 %
Zinskosten gesamtlifetime interest
188.297 €
abbezahlt nach ~28 Jahren
Kaufnebenkostenclosing costs
29.995 €
8,57 % · nicht finanzierbar
Restschuld nach 10 J.after fixed period
227.146 €
Anschlussfinanzierung nötig
Echte Monatslastrate + running costs
1.800 €
inkl. ~350 € Instandhaltung/Grundsteuer
Deine monatliche Gesamtlast (Rate + bestehende Raten) gegen die Bank-Grenzen — am Maximum sitzt du genau an der 35 %-Grenze.
Deutsche Käufer finanzieren oft mit 10–20 % Eigenkapital. Ohne langen Schufa-Verlauf oder unbefristeten Aufenthalt verlangen viele Banken von Nicht-EU-Käufern eher 20–40 % — für dieses Haus rund 70.001 €–140.002 €. Das ist ein Erfahrungswert, keine feste Regel — je nach Bank, Einkommen und Aufenthaltstitel geht auch weniger.
✓ Dein Eigenkapital entspricht 23 % des Kaufpreises — im typischen Nicht-EU-Rahmen.
Die Grenze ist nicht der Kaufpreis, sondern die Rate. Banken deckeln die monatliche Wohnbelastung (Rate + bestehende Kredite) auf rund 35 % deines Bruttoeinkommens — das sind hier 1.450 € für die Kreditrate.
Diese Rate ist eine deutsche Annuität: Rate = Darlehen × (Zins + Tilgung). Rückwärts gerechnet trägt deine Rate ein Darlehen von 300.000 €.
Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 % in Bayern + Notar/Grundbuch + Makler = 8,57 %) sind nicht finanzierbar und gehen zuerst von deinem Eigenkapital ab. Was übrig bleibt, ist die Anzahlung auf den Preis. Deshalb kaufst du für (Darlehen + Eigenkapital) ÷ (1 + Nebenkosten) = 350.004 €.
Ein höherer Zins vergrößert den Annuitätsfaktor, verkleinert das tragbare Darlehen und senkt damit den maximalen Kaufpreis — spiel den Sollzins im Erweitert-Modus durch.