Rental yield for a German buy-to-let — the Bruttomietrendite in the listing is not what you earn. This models the honest Nettomietrendite (after vacancy, Verwaltung, Instandhaltung and the Kaufnebenkosten in the basis), the Cash-on-Cash once you add a loan, and the §21 tax-leveragethat makes Germans borrow to rent: AfA plus interest can turn the taxable rental result negative — a paper loss that shelters your salary. Pick a city to compare Munich's weak yield against Leipzig's.
Last updated: 2026-07-18
Die wichtigsten Regler. Für Steuer & Kosten: Advanced.
Mietrenditerental yield — the investor P&L for Munich
2,8 % netto/ 3,4 % brutto
Die Bruttorendite steht in jedem Exposé — die Nettorendite zieht Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung und die Kaufnebenkosten ab. Das ist die ehrliche Zahl.
Bruttorenditegross yield
3,4 %
Nettorenditenet yield, after costs + KNK
2,8 %
Cash-on-Cash= net yield (all-cash)
2,8 %
§21 Steuer-Hebelthe taxable rental result
+8.099 €zu versteuern → 3.402 € Steuer fällig
Mit wenig oder keinem Kredit übersteigt der Mietüberschuss die AfA (9.268 €) — der Überschuss ist steuerpflichtig. Erhöhe die Beleihung, um den Steuer-Hebel zu sehen.
Vereinfachte Modellrechnung, keine Steuerberatung (§ 2 StBerG). Sie unterstellt lineare AfA auf den Gebäudeanteil, volle Abzugsfähigkeit der Zinsen und einen pauschalen Grenzsteuersatz; Sonderfälle (Liebhaberei, Denkmal-AfA, Werbungskosten-Details, Kirchensteuer/Soli, § 21 Verluste) bleiben unberücksichtigt. Verbindlich rechnen kann nur ein Steuerberater.
≈ 8.275 €/m² · Marktwert Munich
Wohnflächeliving area
Kaltmietecold rent per m² / month
Fremdkapital / Beleihungloan-to-value
Jahresrechnungthe annual P&L
Kaltmiete 19.790 € / Jahr → nach Leerstand, Verwaltung & Instandhaltung bleiben 17.367 € Nettomietertrag.
Hebel-Sensitivitätleverage sensitivity — how the loan changes everything
Bei 3,8 % Sollzins und 3,4 % Bruttorendite: mehr Kredit senkt den Cashflow vor Steuer, treibt aber den §21-Verlust — und damit die Steuerersparnis. Der Cash-on-Cash nach Steuer zeigt, ob der Hebel trägt.
| Beleihung | Cash-on-Cash | nach Steuer | §21 Ergebnis |
|---|---|---|---|
| 0 %· aktuell | 2,8 % | 2,2 % | +8.099 € |
| 60 % | 1,5 % | 2,2 % | −5.108 € |
| 80 % | -0,2 % | 2,3 % | −9.510 € |
| 90 % | -2,3 % | 2,3 % | −11.711 € |
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Die Schlagzahl aus dem Exposé — sie ignoriert jede Kostenposition und die Kaufnebenkosten. München liegt bei ~3,4 %, Leipzig bei ~4 %: nicht die absoluten Preise entscheiden, sondern das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis.
Nettomietrendite zieht Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung von der Miete ab und rechnet die Kaufnebenkosten(Grunderwerbsteuer je Bundesland + Notar & Grundbuch + ggf. Makler, ~8–12 %) in die Basis ein. Deshalb liegt sie deutlich unter der Bruttorendite.
Cash-on-Cash misst den Ertrag auf das eingesetzte Eigenkapital. Solange die Nettorendite über dem Sollzins liegt, hebt Fremdkapital die Rendite auf das Eigenkapital (positiver Hebel); liegt der Zins darüber (München heute), wird der Cash-on-Cash vor Steuer negativ.
Der §21-Steuer-Hebel: AfA (2 % linear auf den Gebäudeanteil) und die Kreditzinsen sind Werbungskosten. Bei hoher Beleihung übersteigen sie den Mietüberschuss — das steuerliche Vermietungsergebnis wird negativ. Dieser Papierverlust senkt dein zu versteuerndes Einkommen und kann die Immobilie nach Steuer tragen, während sie es vor Steuer nicht tut.
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